Badanie księgi wieczystej

Księga wieczysta jest podstawowym narzędziem, które umożliwia ustalenie stanu prawnego nieruchomości każdego rodzaju – gruntowych, budynkowych i lokalowych. Jej funkcjonowanie reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

Rejestr ksiąg wieczystych prowadzą wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Dawniej miały jedynie formę papierową, a dziś, po migracji do systemu teleinformatycznego, ich elektroniczne wersje znajdują się na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości, co znacznie ułatwia i usprawnia badanie księgi wieczystej.

Wpisy zawarte w księdze powinny odzwierciedlać stan faktyczny, aby nie powodować utrudnień związanych na przykład z kredytem hipotecznym, bądź sprzedażą nieruchomości. Co ważne, ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym w księdze.

Jak znaleźć księgę wieczystą?

Numer księgi wieczystej składa się z 13 znaków, z czego cztery pierwsze to kod wydziału właściwego Sądu Rejonowego, kolejne osiem cyfr to numer księgi nadawany zgodnie z repertorium ksiąg, zaś ostatnia cyfra nadawana jest automatycznie, jako znak kontrolny.

Znając numer księgi wieczystej, wystarczy wejść na stronę internetową Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i wyszukać księgę po numerze. Wówczas można wybrać pomiędzy danymi aktualnymi i zupełnymi:

• dane aktualne dotyczą obecnego stanu nieruchomości;
• dane zupełne, oprócz aktualnego stanu, zawierają również dane historyczne – maksymalnie do 2003 roku, kiedy to miała miejsce migracja ksiąg wieczystych do systemu teleinformatycznego. Chcąc uzyskać informacje sprzed 2003 roku, należy udać się odpowiedniego sądu, aby zapoznać się z wersją papierową.

Jeśli numer księgi wieczystej nie jest znany, wówczas istnieje możliwość uzyskania go drogą urzędową. Ta informacja znajduje się w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę, jednak w przypadku osób trzecich jest to skomplikowana procedura. Osoba zainteresowana musi uzasadnić potrzebę dostępu do tych danych, zwykle chęć zakupu danej nieruchomości nie jest w tym przypadku wystarczającym wyjaśnieniem.

Jak powinno wyglądać badanie księgi wieczystej?

Księga wieczysta w przypadku każdej nieruchomości ma taką samą budowę – dzieli się na działy, z których każdy zawiera inne informacje.

Badanie księgi wieczystej w zależności od szczegółów danej sprawy może obejmować:

• dział I-O KW – zawiera między innymi dane adresowe nieruchomości, jej powierzchnię i liczbę pomieszczeń, dzięki którym można porównać stan rzeczywisty nieruchomości z wpisem w księdze;
• dział I KW – znajduje się w nim prawa, które posiada każdorazowy właściciel danej nieruchomości;
• dział II KW – zawiera dane właściciela nieruchomości, dzięki czemu podczas badania księgi wieczystej można upewnić się, czy dana osoba jest jej jedynym, prawowitym właścicielem;
• dział III KW – znajduje się w nim spis praw ciążących na danej nieruchomości, jak na przykład prawo pierwokupu, dzierżawy bądź prawo dożywocia;
• dział IV KW – zawiera informacje dotyczące hipoteki, między innymi czy nieruchomość nie ma hipoteki, w jakiej kwocie i w jakiej walucie są to obciążenia.